Novembre 2018. Per la prima volta in cinque anni Causeway Bay a Hong Kong ha sostituito la Upper 5th Avenue di New York in testa alla classifica delle vie commerciali con i canoni di locazione più elevati al mondo, secondo quanto presentato da Cushman & Wakefield.
Il report “Main Streets Across the World”, pubblicato con cadenza annuale e giunto alla sua 30a edizione, prende in esame 446 tra le principali vie commerciali di tutto il mondo e, utilizzando i dati di Cushman & Wakefield, classifica le più costose ubicate in 65 paesi, sulla base dei canoni di locazione per gli spazi primari.
Il significativo calo dei canoni di locazione a New York ha fatto scivolare la Upper 5th Avenue al secondo posto nella classifica mondiale, con canoni medi di 20,733 €/mq/anno rispetto ai 28,262 €/mq/anno dello scorso anno. Nonostante un lieve calo nei canoni medi, l’area di Causeway Bay a Hong Kong conquista il primo posto, con 24,606 €/mq/anno. New Bond Street, a Londra, è invece la location più costosa in Europa e la terza nel mondo, con canoni sostanzialmente invariati su base annua (16,071€/mq/anno), a conferma del fatto che i retailer di fascia alta e del segmento lusso continuano a considerare la capitale britannica come una location chiave.
Scorrendo la classifica delle top 10, Avenue des Champs Élysées a Parigi è al quarto posto (13.992 €/mq/anno), seguita al quinto posto da Via Montenapoleone a Milano (€13.500/mq/anno). Ginza a Tokyo occupa la posizione più alta tra le vie asiatiche, con un canone medio di 11,232 €/mq/anno. Le vie dei mercati emergenti di Africa e America Latina occupano le posizioni di coda, con canoni medi a partire da 185 €/mq/anno.
A livello europeo, sono quattro le high street italiane che si posizionano nella classifica delle top 10 location: oltre a Via Montenapoleone a Milano, al terzo posto dopo New Bond Street a Londra e Avenue des Champs Élysées a Parigi, Via Condotti a Roma in quarta posizione (11.500 €/mq/year); Calle San Moisè a Venezia in sesta posizione (6.000 €/mq/year) e Via Roma a Firenze in ottava posizione (5.800 €/mq/year).
Commenta Thomas Casolo, Head of Retail di Cushman & Wakefield Italia: “Il mercato Retail del lusso in Italia è attivo e la domanda è alimentata principalmente dai gruppi più importanti, che sono alla continua ricerca della perfezione della location e allo stesso tempo hanno diversi brand sui quali investire.
L’interesse si conferma focalizzato sulle principali città turistiche che attraggono un numero crescente di potenziali consumatori e per le quali si prevede un’ulteriore lieve crescita dei canoni di locazione.
Milano si differenzia rispetto alle altre città per l’elevata concentrazione di aziende che operano nel settore della Moda oltreché del Design, la cui eccellenza è riconosciuta a livello internazionale”.
Nella prima edizione del report “Main Streets Across the World”, pubblicata nel 1988, la East 57th Street a New York era la via commerciale più costosa al mondo. Da allora la testa della classifica è stata sempre saldamente detenuta dalle vie di New York e Hong Kong, con il quartiere Ginza di Tokyo come unica location in grado di insidiare queste posizioni.
Darren Yates, Head of EMEA Retail Research di Cushman & Wakefield, autore del report, ha dichiarato: “Si registra ancora una forte richiesta di location premium in tutto il mondo, con i principali retailer che utilizzano i negozi come parte della loro strategia di customer experience. Nonostante i trend globali non siano totalmente omogenei, presentano alcuni punti in comune e, tra questi, i più significativi sono la continua crescita del retail on-line, l’omnichannel come nuovo standard per il settore e gli importanti investimenti nel design dei negozi. La tecnologia è ancora uno dei principali elementi di destabilizzazione nel settore retail, ma allo stesso tempo sta consentendo ai negozi tradizionali di contrastare la concorrenza online, poiché permette ai retailer di comprendere meglio i propri clienti e di migliorarne l’esperienza di acquisto in negozio”.
Justin Taylor, Head of EMEA Retail di Cushman & Wakefield, ha aggiunto: “Il futuro è ancora positivo per il settore, ma ci stiamo muovendo verso una fase “oltre il puro retail”, dettata dai cambiamenti che stanno interessando la società e la tecnologia che impongono una ridefinizione dei modelli di business. Il retail tradizionale continuerà ad esistere e a registrare performance positive in molte location, ma è probabile che in futuro rappresenterà una parte più limitata del mix complessivo degli operatori. Anche nelle vie commerciali più care, è probabile che assisteremo a un mix di destinazioni diverse, tra cui ristorazione, intrattenimento, fitness e servizi”.
“Di conseguenza, il retail tradizionale deve essere ridimensionato, reinventato e ripensato. Questo fenomeno sta interessando in particolare gli Stati Uniti e il Regno Unito che, in alcuni settori, hanno risentito della ristrutturazione e del ridimensionamento delle reti di negozi e dell’allineamento verso il basso dei canoni di locazione in alcune aree. Allo stesso tempo, tuttavia, il cambiamento offre anche opportunità di emergere a nuovi operatori e nuovi format”.
Situazione per area geografica
Regione EMEA
A livello europeo, Kaunas in Lituania è stata la via meno cara con €174/mq/anno. La crescita maggiore su base annua è stata messa a segno da Baixa a Porto (in Rua de Santa Catarina), con un aumento del 30,4% dei canoni, che hanno toccato i 900 €/mq/anno. Il calo più forte (-24%) è stato invece registrato a Istanbul, in Bagdat Caddesi, dove sono scesi a 1.644 €/mq/anno. New Bond Street a Londra è stata la via più costosa e, secondo il report, sia la domanda che i canoni nelle vie principali si sono mantenuti stabili. Quattro delle dieci città europee più care sono in Italia (Milano, Roma, Venezia e Firenze), mentre Kaufinger/Neuhauser, la principale via tedesca dello shopping a Monaco di Baviera, occupa la decima posizione.
Americhe
Negli Stati Uniti numerosi grandi magazzini sono stati ridimensionati e sono stati creati negozi più piccoli mirati a un bacino d’utenza locale, con una maggiore attenzione al servizio al cliente piuttosto che alla semplice vendita di prodotti. Il settore food & beverage ha continuato ad espandersi, anche se con una maggiore concentrazione su tutto ciò che è “salutare, veloce e comodo”. Più in generale, i retailer USA rimangono tra i più innovativi del mondo, con le aziende leader impegnate a rimodellare il futuro del settore attraverso concept in cui il merchandising è guidato interamente dagli utenti di app nell’area locale. Molto di quello che queste aziende stanno facendo ora diventerà lo standard per il settore nei prossimi anni.
All’interno di questa regione, la crescita maggiore dei canoni di locazione è stata registrata in Alameda Lorena, a São Paulo, con +62,5% (477 €/mq/anno) mentre il calo più forte si è visto a Chevy Chase, a Washington DC (-33,3% 461 €/mq/anno).
Asia Pacifico
In Cina, il ‘nuovo retail’, ossia l’idea di integrare i canali di vendita on-line e off-line, i big data, la logistica e una catena di distribuzione complessa, ha continuato a trainare una rapida espansione. I negozi tradizionali non si limitano più a servire e vendere prodotti ai clienti ma sono stati trasformati in vere e proprie piattaforme integrate. Il retail tradizionale svolge oggi una moltitudine di funzioni: promuove il brand, costituisce un centro esperienziale per i clienti e, soprattutto nel segmento dei prodotti freschi, funge anche da centro di distribuzione.
Il mercato retail a Hong Kong ha registrato una ripresa nel corso dell’ultimo anno, guidata principalmente dal ritorno dei turisti dalla Cina continentale. Grazie ai segnali incoraggianti mostrati dall’andamento degli arrivi turistici e delle vendite retail, soprattutto nel settore orologeria e gioielli, gli operatori dei brand del lusso hanno mostrato interesse a rientrare nel mercato, in presenza di opportunità in buone location.
Causeway Bay è tornata a guidare le classifiche mondiali, mentre a Chennai (India), il quartiere di Ambattur, con MTH Road (Madras – Thiruvallur High Road) è risultata la location più economica della regione (138 €/mq/anno). La crescita maggiore è stata registrata a Makati (Metro Manila), Century City, Filippine, dove i canoni sono cresciuti del 69,3% toccando i 578 €/mq/year.
