Novembre 2019. Nella supply chain dell’e-commerce i costi immobiliari rappresentano solo il 4,3% dei costi totali, mentre i trasporti incidono per il 50,3%
- Nonostante i canoni di locazione notevolmente più elevati, i costi totali dei depositi urbani come “last link” della catena sono sempre inferiori
- Una riduzione media di 10 minuti del tempo di percorrenza tra un deposito urbano e il primo punto di consegna genera un risparmio medio di 12 milioni di euro all’anno
Cushman & Wakefield, leader a livello globale nei servizi immobiliari, ha divulgato i dati contenuti nel report “Last Link: Quantifying the Cost”. I dati sono stati generati da un modello di nuova creazione chiamato Total Last Link Cost (o modello TLLC) sviluppato in collaborazione con P3 Logistic Parks, che permette di quantificare i costi totali del “last link” per qualsiasi immobile. “Last link” si riferisce alla fase finale della supply chain dell’e-commerce indipendentemente dal mezzo di trasporto utilizzato, in un contesto urbano o rurale, verso un punto di raccolta o un domicilio. Un’analisi dei quattro principali mercati europei (Londra, Parigi, Madrid e Milano) ha rivelato che la riduzione della STEM distance (il tempo di percorrenza tra il deposito urbano e il punto di consegna) abbassa sistematicamente i costi totali del “last link”. Nonostante i canoni di locazione notevolmente più elevati, il ricorso ai depositi urbani ha costi totali sempre inferiori rispetto ai costi totali generati dai magazzini di distribuzione, situati in genere fuori dalle città. Scegliendo i depositi urbani si riducono i tempi e i costi degli autisti, diminuisce il consumo di carburante e si ottimizza anche l’utilizzo dei furgoni. Quindi la riduzione della STEM distance con un avvicinamento di 10 minuti a un deposito urbano di dimensioni medie ha generato un risparmio di 1 milione di euro l’anno.
Meglio la fascia premium
Lisa Graham, Logistics Research & Insight team, Cushman & Wakefield afferma: “I risultati ottenuti dall’utilizzo del modello TLLC dimostrano che optare per la logistica di fascia premium scegliendo spazi urbani conviene, visti gli enormi risparmi possibili sui costi di trasporto totali. Ci attendiamo un significativo aumento dei canoni di locazione per i depositi urbani nelle principali città europee, parallelamente a un ulteriore sviluppo degli hub logistici.” Marzio Granata, Co-Head I&L Italy, Logistics & Development e Alessandro Mancini, Co-Head I&L Italy, Last Mile & Data Centre Advisory, commentano: “La continua espansione dell’e-commerce e la crescita di una domanda sempre più attenta ai tempi di ricezione dei beni acquistati, stanno apportando un cambiamento strutturale del mercato immobiliare che favorisce il settore industriale e della logistica, evidenziando la necessità di hub in prossimità dei centri cittadini ed in molti casi dentro le stesse aree metropolitane. Grazie a strumenti sempre più innovativi e affidabili volti allo studio della logistica urbana, come “TLLC”, Cushman & Wakefield è in grado di rispondere alla crescente richiesta del mercato di approfondire questo settore.
In attesa di maggior tecnologia
Carlo Walder, Head of Capital Markets Industrial & Logistics, conclude: “L’interesse degli investitori, soprattutto stranieri, per l’acquisizione di immobili logistici in Italia è sempre molto forte. A questo si aggiunge quello per gli immobili last mile grazie al posizionamento vicino e all’interno delle città e all’espansione dell’attività di e-commerce. La scarsità di prodotto e le elevate aspettative dei venditori impediscono dei record nei volumi delle transazioni e obbligano gli investitori a cercare nuove opportunità quali operazioni di sale&lease back, l’acquisizione di magazzini sfitti in location interessanti e la riqualificazione di immobili urbani dismessi. I rendimenti sono in continua compressione”.
Nel lungo periodo, Cushman & Wakefield prevede che un ulteriore miglioramento dell’efficienza della distribuzione sarà determinato da soluzioni e tecnologie ecologiche. Una volta legalizzata in Europa, la tecnologia dei veicoli a guida autonoma avrà un impatto potenzialmente in grado di modificare i costi di trasporto; un precedente report di Cushman & Wakefield, “The Changing Face of Distribution”, stimava una potenziale riduzione della quota dei costi logistici totali dal 50% ad addirittura il 32%.
